西藏林芝毛纺厂
 
西藏林芝毛纺厂未来 发展与规划鸟瞰图
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“天路高原小镇”(林芝毛纺厂)开发定位方案

“天路高原小镇”(林芝毛纺厂)开发定位方案


林芝毛纺厂位于林芝市东北侧,交通便利,属于老城区唯一未开发的黄金地段,厂区总面积35.6万平方米,约530亩。  

一、“天路”品牌和“高原”品牌的新价值

   林芝毛纺厂是西藏现代工业的开端。1966年在周总理的亲自部署下,将上海毛麻公司毛纺织厂的全部人员和设备整体搬迁至林芝八一镇,西藏自此有了现代工业,生产的“高原牌”毛毯成了时代的记忆。“天路”二字随着青藏铁路建设和同名歌曲的走红,已经深入全国民众的认知范围和常用语汇,并跟西藏紧紧联系在一起。“天路”一词不仅常常被用来形容西藏的风光,更因“天”在汉语中的特殊意味,人们给“天路”赋予了精神层面乃至神性的元素,传递出丰富的文化感受和情感触动。

   根据林芝市提出的“生态立市、产业强市、农牧稳市”发展定位和“完善功能、丰富文化”的城市规划目标,结合西藏自治区“十三五”规划中对林芝打造生态旅游城市的定位,林芝世界生态旅游区发展总体规划,为让“天路”和“高原”品牌焕发出新的活力和影响力,天路集团于2014年启动了对毛纺厂开发的定位论证,召开了十多次论证会,期间邀请了央企、咨询机构、国内知名大学老师、区内外企业为毛纺厂开发献计献策,形成了“天路高原小镇”的定位规划。规划包含文旅、文创、健康、引智四大板块,四大板块中包括旅游集散中心、民宿休闲文化体验区、南亚风情街、历史记忆展示区、南亚文化艺术品交流中心、藏区手工技艺培训中心、健康养生中心、商业人才孵化中心、央企入藏办公区九大项目。规划总占地面积约26.7万平方米,总建筑面积约31.9万平方米,总投资约12.5亿元。  

二、“天路高原小镇”的指导思想和主要目标

   (一)指导思想

国家层面:全面贯彻落实国家“一带一路”战略和“十三五”规划,“健康中国2030”规划纲要及大力发展装配式建筑的指导意见,抓住国家大力发展文化、旅游、大健康、新型建筑产业的战略机遇期。

2.自治区层面:以西藏自治区政府工作报告、自治区“十三五”规划、自治区人民政府办公厅关于大理推进文化与旅游深度融合加快发展特色文化产业的意见、自治区人民政府关于推动文化大发展大繁荣的决定、关于进一步加快发展旅游业的决定为指导,实践西藏“南亚大通道”与“环喜马拉雅经济带”战略。

3.牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,充分发掘西藏在“一带一路”战略中的区位优势,深入研究借鉴内地经济社会文化发展中的经验和教训,结合西藏、林芝和天路集团实际,以林芝毛纺厂开发为起点,以传统和现代文化为主体,以文化创新为主线,以提升林芝的旅游文化创意能力为核心,以重大旅游活动和旅游节庆为重点,采取文化与旅游相结合、继承与创新相结合、产品创意与商品创意相结合的原则,整合资源,整合营销,重点发展城市文化旅游、现代文化娱乐旅游、民俗旅游、文化休闲旅游等旅游文化创意产业,全力打造“天路高原小镇”特色文化品牌,为推动林芝成为西藏的国际交往中心、提升林芝的城市品味,建立起一套产城融合的模式。

   (二)主要目标

根据天路集团的“十三五”战略规划,针对性的整合央企援藏资源,快速推动天路产业链、价值链形成,重塑品牌辉煌,成为国企改革和转型的示范样本。一是探索产业招商的新路径,通过组建产业服务运营团队,探索“产城融合”的利益共享、风险共担、全程合作的PPP(设计、招商、建设、运营一体化)模式;二是探索“边休闲度假边开创事业”的人才引进机制,结合人社厅“新动力行动”,挂牌西藏创业发展中心和西藏创业大学,培育引领西藏经济发展的充满活力、富有动力的创新型企业家队伍;三是探索建立央地对接投融资和运营管理机制。通过引进央企、产业管理公司与本地企业共同发起设立产业,建立从产业培育、孵化到金融工具设计、运营支持的全流程管理机制。

打造林芝全域旅游标准,建设国际生态旅游区,使“天路高原小镇服务标准”成为“林芝全域旅游标准”,进而上升到“西藏旅游服务标准”,为林芝创造一个新的经济增长点。

吸引具有文艺范、科技范的创业青年及艺术家聚集到林芝创业,建设南亚手工艺研习基地,吸引文化、旅游、科技产业的生产要素聚集到林芝。

充分挖掘毛纺厂作为西藏第一家纺织业的稀缺资源,结合互联网大数据技术,使其成为南亚商品进入中国内地市场的基地和中国内地产品进入南亚市场的基地、西藏的后工业记忆基地、旅游集散中心、艺术家聚集高地。建设南亚文化艺术品交流中心,吸引各类国际会议和面向南亚的会议、展览活动。

打造央企入藏的第二办公区。通过政策引导,推动央企入藏,共同打造南亚大通道,建设西藏本土商业人才孵化中心。

   三、四大产业板块九大项目主要内容

  (一)文旅板块

   1.旅游集散中心

   林芝八一镇海拔2900米,是高原反应的临界点,含氧丰富,可以林芝作为进藏的窗口,为游客创造高原反应适应期。通过引进与管理一批优秀的旅游业态,研发高端的旅游产品,打造个性化文化旅游体验区及藏地旅游标准化服务平台,借此服务平台累积旅客的大数据。以毛纺厂为核心提供住宿、消费、娱乐、体验、骑行等一条龙旅游服务及集散中心,把林芝打造成全国全区全域旅游的示范标准,做大做优做强西藏旅游业。

   2.民宿休闲文化体验区

林芝是一座融合西藏和上海两种文化风格的特色小镇,同时作为西藏两大全域旅游圣地之一,具有独特的自然生态和人文环境。民宿是正在风靡全国的新型文旅度假产品,其代表着一群正在兴起的中产阶级寻找的新型生活方式。毛纺厂民宿精品酒店以上海小镇民宿群落为基础,以休闲宜居,文艺创作为品牌推广,同时按照户外主题(包括驴友、自行车、徒步、登山等),艺术主题(摄影、美术、音乐、写作、手工艺等)以及休闲文化主题(情侣、亲子、老年、美食、健康等)来进行规划,同时可以邀请部分社会名人入住及开发,通过名人效应进行整体的营销推广,引领林芝成为整个藏区旅游的出发台与回归台,同时成为林芝发展全域旅游的示范标杆。

   3.南亚风情街

   目前整个藏区的旅游仍然以景区观光为主导,城市旅游项目急需开发。风情商业街所处地块商业气氛较为成熟,市政设施功能齐全、交通便利,属福清河休闲景观带,商业街业态定位为南亚建筑风格,以特色餐饮和酒吧休闲娱乐两大业态为主导,进行统一设计规划建设,聚合西藏及南亚地方特产、旅游商品、南亚国家特色餐饮、休闲娱乐,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六大功能于一体,打造中高端、时尚化的异域风情主题艺术商业街,为游客在白天游览自然文化景观之余,夜晚有一个休闲放松的场所。同时通过打造时尚活力的业态,吸引更多的年轻人群来到林芝,留在林芝。

   (二)文创板块

   1.历史记忆展示区

   毛纺厂是内地援藏的代表性项目,是三线建设在西藏的重要代表,同时还是林芝市八一镇城市建设的重要历史遗迹。历史记忆展示区一是展示毛纺厂的历史以及相关产品。依托毛纺厂保留的部分厂房,建设纺织、服装、手工艺艺术馆,将其打造成全国游客了解、感受三线建设历史文化的体验地;二是展示援藏成就与项目。联合广东对口支援城市,将其对口支援的成就、项目集中在此作为展示窗口;三是展示林芝市城市建设。根据“先有毛纺厂、后有八一镇”的城市建设起源,借助旧厂房改造,将其打造成为林芝市城市建设的展示窗口。

   2.南亚文化艺术品交流中心

南亚文化艺术品交流中心是汇集西藏及南亚优秀的文化艺术品,提供展示、交流、交易的相关服务,同时通过引入艺术品金融,盘活整个南亚的艺术品的经济价值;通过举办国际性的艺术品论坛、财富论坛,树立林芝成为南亚艺术品财富中心的地位。

   3.藏区手工技艺培训中心

为弘扬西藏传统手工艺人的工匠精神,传承喜马拉雅地区手工技艺,毛纺厂利用林芝区域资源优势及政府的大力支持,充分对接自治区关于落实国务院关于进一步做好新形势下就业创业工作意见的实施意见,开发建设藏区手工技艺培训中心,开展就业培训,提高竞争意识。我们已与本土知名文化传播机构合作,拟创建唐卡绘画培训、藏式家具培训、藏式陶艺培训、铸铜雕塑培训、后藏编织培训、后藏玉雕培训等的培训基地。

(三)健康板块

健康产业是国民经济中极具发展前景的产业,是提高全民健康福祉的重要保障,既符合林芝自然生态旅游、养生宜居重要产业链的要求,又符合林芝市中心城区的规划要求。健康养生中心利用毛纺厂产业园——“天路高原小镇”的引智板块,充分借助外脑,与博士团援藏的相关专家合作,利用博士团有关“高原健康管理”的研究成果,通过建设健康管理中心、远程医务室、健康手环等医疗设施,对接医疗大数据信息,对援藏干部、游客的健康情况进行适时跟踪关注;提供智能调压卧室,解决低氧低压问题;开展藏医药养生、藏文化培训、禅修养生,形成藏医药养生、展示、销售、养生度假别墅、藏药种植体验等系统养生产业链。

   (四)引智板块

1.央企入藏办公区

   积极落实“央企助力 富民兴藏”会议精神,建设央企入藏联合办公区。素有“西藏江南”的林芝,植被茂盛,含氧量丰富,几乎无高原反应;“拉林三小时经济圈”即将在今年开通,米林机场为入藏第二大空港,区位交通优势明显。办公区建设将引入适合西藏地区的装配式新型房屋和绿色新型建筑材料,提供集供暖、供氧、供热水一揽子解决方案的新型房屋。

   2.商业人才孵化中心

积极衔接西藏人社厅“新动力行动”,探索人才发展的创新机制,一是建设商业人才培训、教育中心,培育一批能领导西藏经济发展的创新型企业家,锤炼一支充满活力、富有动力、坚定信念跟党走的企业家队伍;二是通过双创平台的搭建,引入技术、人才和资本;三是通过众创、众筹、众扶等形式,探索筹人、筹智、筹创意、筹渠道、筹未来的人才培养新机制。

四、“天路高原小镇”的保障措施

   (一)成立“天路高原小镇”工作小组

由区政府国资委领导及相关处室与天路集团共同组成“天路高原小镇”工作小组,负责协调推进毛纺厂相关事宜:

毛纺厂文物划定意见的上报;

“天路高原小镇”定位规划审定;

“天路高原小镇”总规的报批;

“产城融合”基金的设立;

争取政府相关资源注入事宜。

(二)融资及运作模式

  1.由林芝市政府与天路集团成立基金公司

   由林芝市政府与天路集团共同投入资金成立“产城融合引导资金”,引入专业的基金运作团队,对该基金实施运营管理。采取吸纳国家资金、自治区和林芝市政府产业开发、创业创新等扶持资金,投入公益类项目;同时利用该基金撬动金融市场,通过发行债券、融资等方式募集资金,投入收益类项目。

    2.公益类项目合作开发

九大项目中旅游集散中心、历史记忆展示中心、商业人才孵化中心及南亚文化艺术品交流中心等公益类项目,由林芝市政府导入政府扶持资金的方式建设开发,运营管理聘请专业团队,确保项目自身的可持续性运转;其余非公益类项目由天路集团自行开发。

   3.土地置换方式

经自治区政府研究后,若林芝毛纺厂被确定为文物保护单位,公司支持政府决议,支持文物保护工作,但也要注重企业发展,为推动企业持续发展,林芝市政府应通过土地置换的方式,对毛纺厂划定的保护范围土地,给予同等价值的补偿。

   五、“天路高原小镇”开发计划

   “天路高原小镇”分三期开发,共九个项目,总投资约12.5亿元。2017年首期启动南亚风情街及健康养生中心两个项目,引入保利酒店管理公司、重庆汶太商业管理公司负责项目的前期市场调研、策划、招商及运营管理;第二期开发旅游集散中心、历史记忆展示中心、南亚文化艺术品交流中心、藏区手工技艺培训中心、民宿休闲文化体验区五个项目;第三期开发央企入藏办公区及商业人才孵化中心两个项目。

首启项目的效益测算

(一)健康养生中心项目

本项目以西藏旅游为基础,打造生态健康医疗度假旅游,为外来或本地休闲度假旅游的人员提供足够的医疗、健康、安全保障,吸引更多的人走进西藏,热爱林芝,促进西藏旅游业的迅速发展,积极争取“自治区援藏干部健康管理中心”落地毛纺厂,为进藏、援藏工作者提供一个良好的、与众不同的调养身体、补充能量的健康养生中心。项目建设内容主要包括接待中心、后勤办公中心、健康管理中心、餐饮中心、调压式山地别墅、调压式客房、天路会馆、天文馆、禅修养生馆等内容。建设规模为38402.46平方米,本项目总投资22990.68万元。计算期包括建设期及生产经营期,建设期2年,生产期10年。预计到计算期期末经营成本合计1054300.2万元,营业收入为169920万元,营业税金为1405.8万元,增值税合计17572.6万元。所得税前项目投资财务内部收益率为23%,项目投资财务净现值为14310.36万元,项目投资静态回收期为5.53年,动态回收期为5.91年;所得税后的收益率为19%,净现值为8959.4万元,项目投资静态回收期为6.2年,动态回收期为8.28年。

同时于2016年底,在保利地产集团北京分公司,天路集团已与保利地产召开了土地项目开发合作洽谈会,达成了初步的合作意向。保利集团公司系国务院国资委管理的大型中央企业,于1992年经国务院、中央军委批准组建。30多年来,保利集团已形成以国际贸易、房地产开发、文化艺术经营、资源领域投资开发、民用爆炸物品产销及相关服务为主业的“五业并举、多元发展格局。保利地产是保利集团最大的业务板块,综合项目遍布全国57个城市,其旗下的酒店管理公司有酒店、酒店商业、金融及会展四大业务板块。酒店板块有保利雅图、保利N+、保利诺雅、保利俊雅、保利苏诺特5大自主品牌,覆盖了全档次品牌体系,有很强的会员支撑系统,拥有2,000,000会员。酒店商业板块有保利mall、保利购物广场、特诺维特色商业街、若比邻超市及O2O比邻洗衣等自主品牌,保利地产公司已于2016年在林芝鲁朗建设完成了援藏项目“保利-雅途”酒店并投入运营。天路集团将借助保利地产集团丰富的品牌管理经验、客户资源及已取得的在藏酒店建设运营经验,共同打造“天路高原小镇”的“大健康”项目。

(二)南亚风情街项目

    南亚风情商业街项目处于林芝市八一镇老城区黄金地段,周边居民密集,地理位置优越,是最理想的商业地带,历史悠久,文化繁荣。相比新区,能更快直达市中心,在交通上更具有优势。项目整体风格以南亚风情为主,结合西藏风格,并逐渐向工业风格过渡;建筑大部分为三层,局部拔高到四层,并在整体空间形象上逐步退台;后期逐步完善临街配套设施。项目以整体规划,分期开发的方式进行,商业街建成后,将首先成为林芝最有本土和异域风情的精品商业街,除了服务于林芝居民以及南来北往的游客外,同时也作为西藏旅游的一个南亚餐饮及南亚工艺艺术品驻留观赏点,成为一个独具特色魅力的复合型城市锚点。

项目总占地面积31584.03平方米,总建筑面积26345.21平方米;其中一期临街商业体总占地面积11762.32平方米。项目建设资金主要通过银行贷款方式融资,由天路集团向林芝邮政储蓄分行申请贷款,以毛纺厂土地资产抵押形式,向林芝邮政储蓄分行行贷款5300万元。商业街投资建成后全部房产留作企业固定资产,长期收益,按照目前周边商业铺面租赁价格参考一层到四层平均租赁价为80元。建成后第二年年商铺经营收入13321.43㎡*80元/㎡*12=1278.86万元,年物业管理费32万元。

   本项目总投资为5096万元,建成后商业街年经营收入为1310.86万元,按目前税法及年银行利息和管理费除去、折旧费用,年净利润达到591.19(整体租赁经营)万元,预计9.7年可收回投资,投资回报率为10.2%。

(三)项目的社会效益

   1.项目符合国家现行宏观经济政策,有利于生产要素优化配置,提高土地集约化利用程度,有利于城市基础设施的建设,改善旅游环境、提升城市品位,有利于保证林芝市经济及城市建设的发展,对拉动林芝市的经济增长有着重要的意义。

   2.有利于提升城市形象,增强城市活力

   项目的建设完成将有利于提升城市形象,对于区域招商引资无形之中产生了一种磁力,区域内资金流、人流、物流、技术流等会更加活跃,增强了城市的活力和张力。

   3.填补空白,促进旅游市场多样化发展

   项目的建成,将填补了西藏自治区高原预防与高原治疗这一业内空白,满足进藏后对身体健康担忧的高端人群的需求,促进旅游市场的多样化、高端化发展。

   4.提升城市旅游品质,提升整体形象

   项目建设对于改善林芝市旅游配套设施具有重要影响,在进藏旅游热日渐升温的当下,能够满足部分长期旅游、高端旅游的需要,提升了林芝市旅游品质和形象。

   5.本项目的建设,能够为各类建筑施工企业、工程机械供应商和建筑材料供应企业等相关群体带来新的商业机会。

6.创造客观的就业创业机会

项目建设具有十分鲜明的就业创业带动功能。项目建成后将面向社会提供许多的就业岗位,对林芝市的精准脱贫,扩大就业人口做出贡献,解决部分人员的就业问题;同时为创业青年们搭建了一个平台,向其提供了更好的创业机会。



                    西藏天路建筑工业集团有限公司

                           2017年6月18日